Рынок коммерческой недвижимости в современных условиях продолжает развиваться быстрыми темпами. В связи с этим консалтинговое сопровождение проекта является одной из наиболее востребованных услуг. Необходимость проведения оценки коммерческой недвижимости не вызывает сомнений.
Возможность успешной реализации проекта на каждом из этапов — от идеи, выбора земельного участка и привлечения финансовых средств до продажи объекта — в значительной степени зависит от ее результатов.
Рассмотрим основные факторы, обуславливающие необходимость оценки, сферы ее применения и причины, ограничивающие ее использование в сфере коммерческой недвижимости.
СФЕРЫ ПРИМЕНЕНИЯ
Оценка — это обоснованное мнение незаинтересованной стороны о реальной стоимости какого-либо актива. Оценка коммерческой недвижимости производится в следующих случаях:
операции по сдаче в аренду или купле-продаже объекта недвижности;
необходимость получения кредита под залог коммерческой недвижимости;
дополнительная эмиссия акций и привлечение новых пайщиков;
внесение объектов коммерческой недвижимости в уставной капитал организаций и предприятий в качестве вклада;
ликвидация объектов;
кадастровая оценка для целей налогообложения;
страхование объектов коммерческой недвижимости;
перераспределение имущественных долей или акционирование предприятия;
имущественные споры;
другие ситуации, связанные с имущественными правами на объект недвижимости.
Проведение независимой оценки объектов недвижимости повышает привлекательность инвестиционного облика компании – владельца недвижимости, ее кредитный рейтинг, способствует построению партнерских отношений с кредиторами и инвесторами. Привлечение оценщика со стороны снижает взаимные риски сторон при страховании, купле-продаже, соинвестировании, кредитовании, реорганизации, лизинге.
Тем не менее, многие отечественные участники рынка недвижимости стараются произвести оценку объектов собственными силами. Желание сэкономить на этом важном процессе приводит к тому, что оценка проводится специалистами низкой квалификации, что не способствует последующему росту добавочной стоимости от их привлечения и наносит ущерб репутации компании.
А ведь в современных условиях роль профессионализма при принятии консалтинговых и управленческих решений очень высока. Низкая степень насыщенности рынка вынуждает бороться за каждого клиента, и не стоит преуменьшать роль консультанта в этом процессе.
И все же, как правило, к услугам авторитетных, дорогих и опытных компаний, занимающихся оценкой недвижимости, прибегают лишь в случаях необходимости получения банковского кредита под залог объекта, инвестировании и купле-продаже.
ОСНОВНЫЕ ЦЕЛИ ОЦЕНКИ
Самым распространенным вариантом является тот, когда цель оценки — привлечение банковского кредита для строительства нового объекта под залог уже существующей недвижимости, которая и оценивается. Банки кредитуют также ремонт и реконструкцию, а также приобретение объектов недвижимости. В этих случаях также производится оценка активов, размещенных в рамках финансируемых объектов или за их пределами с целью определения залоговой стоимости.
Для предоставления банковского кредита привлечение независимых оценщиков является непременным условием. Обращаясь к услугам третьей стороны, банки тем самым пытаются не только снизить риски от предоставления финансирования, но и снять ответственность с менеджеров банка, принимающих решение об открытии кредита.
Для определения максимально допустимого размера кредита используют процент от оценочной стоимости объекта недвижимости, выступающего в качестве залога. Применяется также метод коэффициента обеспечения займа и совокупного кредита. Банки, заинтересованные в получении объективных данных о стоимости залога, очень часто предлагают потенциальным клиентам обратиться к определенным оценщикам, уже завоевавшим хорошую репутацию и доверие банковских структур.
Многие зарубежные банки практикуют предоставление финансирование строительства объектов под залог земельного участка. В этом случае необходим отчет о прогнозной оценке финансово-экономической целесообразности и реализуемости проекта, под который предполагается выделение средств.
К сожалению, бизнес-план и его более совершенный вариант feasibility study зачастую готовится самим заемщиком, содержание его формально и условно. Очень редко встречаются такие документы, профессионально подготовленные авторитетной консалтинговой компанией. Тем не менее, по прогнозам специалистов, спрос на подобные услуги будет возрастать.
При купле-продаже объекта необходимость независимой оценки его стоимости очевидна. Главное, чтобы она производилась профессионально и объективно.
Новые строительные материалы, оборудование и техника
